Mängelbehebungsfristen und Fristverlängerungen bei Prüfdienstleistungen in der Elektro- und Gebäudetechnik

Stellt ein Sachverständiger im Rahmen der durchgeführten Prüfung Mängel fest, vermerkt er diese im zugehörigen Prüfbericht / Befundschein. Gleichzeitig legt er mit dem Abschluss des Prüfberichtes eine Frist zur Meldung der Mängelbeseitigung fest. Weder das Baurecht noch die VdS-Richtlinien oder die VDE-Normenreihen machen konkrete Aussagen über die Länge dieser Frist.

Die vom Sachverständigen gewählte Frist wird durch seine auf Erfahrungswerten beruhende Einschätzung zum Risiko-Potential des jeweiligen Mangels festgelegt. 

In der Praxis wird für die Behebung der meisten Mängel eine Frist von 2 bis 4 Monaten Laufzeit ab Berichtsdatum bzw. zum laufenden Monatsende vergeben. Es sind dabei aber je nach Einschätzung des Sachverständigen auch abweichende Fristen möglich.

Mängel, welche ein erhebliches Risikopotential oder eine konkrete Gefahr darstellen, sind dabei immer unverzüglich (siehe unten) zu beheben. Diese Mängel sind im Prüfbericht separat durch die Klassifikation "2" oder "3" bzw. in den VdS-Befundscheinen durch ein "X" für Brandgefahr und/oder ein "O" für Personengefahr gekennzeichnet.

Wenn von Mängeln keine unmittelbare Gefahr ausgeht, sie jedoch eine normative Abweichung oder eine Abweichung der vertraglich vereinbarten VdS-Richtlinien darstellen (z. B. fehlende Verteilerdokumentation), kann auch eine Frist von maximal bis zu 1 Jahr vergeben werden.

Bestehen ein Mangel bzw. Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik bzw. den technischen Baubestimmungen, so sind Betreiber verpflichtet, diese Mängel zu beheben. Diese Pflicht zur Mängelbehebung ergibt sich abhängig von der jeweiligen Prüfgrundlage sowie den geprüften sicherheitstechnischen Anlagen aus den Prüfverordnungen des jeweiligen Bundeslandes, den Obliegenheitsverpflichtungen des Versicherungsvertrages sowie den Vorgaben der Betriebssicherheitsverordnung bzw. der berufsgenossenschaftlichen Unfallversicherung (z. B. DGUV V3). 

Je nach Prüfgrundlage, haben Betreiber die Behebung der Mängel dem prüfenden Sachverständigen zu melden. Je nach Art und Schwere der vorhandenen Mängel können wiederum Prüfungen nach Mängelbehebung – also eine Bewertung ob die Mängel richtig abgestellt wurden – erforderlich sein. 

Im Rahmen von Prüfungen nach Prüfklausel 3602 (VdS-Prüfung) müssen Gebäudeeigentümer bzw. -betreiber den Befundschein unverzüglich nach der Prüfung ihrem Sachversicherer übersenden, die Mängel fristgemäß beseitigen und dies dem Versicherer anzeigen.

Hinweis: Das Beseitigen eines Mangels muss nicht zwangsläufig durch einen Umbau, eine Nachrüstung o. Ä. erfolgen. Betreiber können dazu auch Teile von Anlagen stilllegen, Abweichungen von den jeweiligen Regelwerken in Gefährdungsbeurteilungen bewerten oder anderweitige Kompensationsmaßnahmen zur Mängelbehebung ergreifen.

Tipp: Eine Abstimmung mit dem Sachverständigen hierzu kann helfen, mögliche Maßnahmen zur Mängelbehebung vorab auf Plausibilität zu bewerten.

Stellt ein Sachverständiger während einer Prüfung Mängel fest, welche ein erhebliches Risikopotenzial oder eine konkrete Gefahr darstellen, wird dabei angegeben, dass diese "unverzüglich" zu beheben sind.  Diese Mängel sind im Prüfbericht separat durch die Klassifikation "2" oder "3" bzw. in den VdS-Befundscheinen durch ein "X" für Brandgefahr und/oder ein "O" für Personengefahr gekennzeichnet.

Häufig sind sich Betreiber von Anlagen nicht sicher, was der Begriff "unverzüglich" hierbei bedeutet. Die Definition hierzu findest sich im §121 BGB. Danach ist eine Handlung unverzüglich – in diesem Fall die Behebung von Mängeln - wenn sie ohne schuldhaftes Zögern vorgenommen wurde. Die Handlung muss nicht sofort ausgeführt werden, aber nach einer den Umständen des Einzelfalls angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist.

Häufig ist die Behebung von Mängeln an technischen Anlagen dabei nicht in kurzer Zeit möglich. In diesem Fall ist es jedoch wichtig, dass der Betreiber unverzüglich Maßnahmen einleitet. Dies kann zum einen die zeitweilige Stilllegung einer Anlage oder die Einführung von weiteren technischen, organisatorischen oder personellen Maßnahmen nach dem TOP-Prinzip zur Kompensation von schwerwiegenden Mängeln sein und im Weiteren der unverzügliche Anstoß von Maßnahmen zur Behebung von Mängeln. 

Zu diesem Zweck empfehlen wir die relevanten Stellen (z. B. Sachversicherer oder zuständige Bauaufsichtsbehörde) je nach Art der Prüfung zur Abstimmung des weiteren Vorgehens zu involvieren.

Hält ein Gebäudeeigentümer bzw. -betreiber eine vergebene Frist zur Mängelbeseitigung nicht ein bzw. kommt seiner Pflicht zur Anzeige von ggf. nicht behobenen Mängeln bei seinem Sachversicherer nicht nach, so kann es sich hierbei um eine Verletzung der Obliegenheitspflicht bzw. der Betreiberpflichten handeln. Im Schadensfall kann dies dazu führen, dass der Gebäudeeigentümer bzw. -betreiber seinen Anspruch auf Schadensregulierung durch den Sachversicherer ganz oder teilweise verliert. Zudem handelt es sich im Sinne des Baurechts um eine Ordnungswidrigkeit.

Stellen Gebäudeeigentümer bzw. -betreiber fest, dass es Ihnen nicht gelingen wird, eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuhalten, ist es daher ratsam, eine Verlängerung der Frist zur Mängelbeseitigung anzufragen.

Die Beurteilung, ob eine Verlängerung der Frist – unter Beachtung ggf. bereits getroffener Maßnahmen – gewährt werden kann, erfolgt in der Regel durch den Sachverständigen, welcher die Prüfung durchgeführt hat. Dieser kennt die Brisanz der festgestellten Mängel – insbesondere im Kontext der örtlichen Gegebenheiten, der Gesamtauslegung und dem Zusammenwirken der Anlagen und den ggf. weiteren vorhanden organisatorischen Maßnahmen des Betreibers.

Die Einschätzung, welche Maßnahmen bzw. Prüfschritte für die Bewertung zur Erteilung einer Fristverlängerung erforderlich sind (z. B. eine erneute Überprüfung der Situation vor Ort) obliegt dem Sachverständigen. Eine Pflicht zur Fristverlängerung besteht nicht.

Weiterhin können die Sachverständigen je nach Art der festgestellten Mängel darauf verweisen, die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder den Sachversicherer in diesen Prozess der Fristverlängerung einzubinden.

Sollten unsere Sachverständigen bei baurechtlichen Prüfungen von Ihnen keine Rückmeldung hinsichtlich der fristgerechten Behebung der Mängel erhalten, sind wir gesetzlich dazu verpflichtet, die zuständige Bauaufsichtsbehörde zu informieren. 

Fristverlängerungen erfordern die sorgfältige Abwägung unseres Prüfpersonales dahingehend, ob durch die Verzögerung der Mängelbehebung im Kontext der betrieblichen Rahmenbedingungen ein akzeptables Restrisiko verbleibt. Für diese Abwägung kann zum einen die wiederholte Prüfung von Unterlagen erforderlich sein, im Weiteren je nach Schwere und Art der festgestellten Mängel und der getroffenen Maßnahmen zu Kompensation von Mängeln auch eine erneute Prüfung der Anlage vor Ort. 

Für die Durchführung von Fristverlängerungen entstehen für unsere Sachverständigen somit zusätzliche Aufwände und Kosten. Wie groß der jeweilige Aufwand ausfällt, weicht im Einzelfall ab.

Über die Kosten für eine Bewertung von Fristverlängerungen informieren wir Sie gerne im Rahmen ihrer Anfrage.

Ob eine Prüfung der Mängelbehebung erforderlich ist, ist abhängig vom Rechtsgebiet, in welchem die Prüfung durchgeführt wurde und von der Schwere und Art der festgestellten Mängel.
Im Rahmen von VdS-Prüfungen an elektrischen Anlagen sind Prüfungen der Mängelbehebung in der Regel nicht vorgesehen. Die Prüfung, ob die festgestellten Mängel ordnungsgemäß behoben wurden, erfolgt im Zuge der nächsten Revision, welche in der Regel im Abstand von 6 – 24 Monaten erfolgt.

Bei Prüfungen von baurechtlich geforderten sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen ist eine Nachprüfung immer dann erforderlich, wenn die Wirksamkeit und Betriebssicherheit der geprüften Anlagen aufgrund der festgestellten Mängel nicht bescheinigt / bestätigt werden konnte. Sie können dies Ihrem Prüfbericht im Bereich "Prüfergebnis" entnehmen. 

Auch wenn eine Nachprüfung formal nicht immer erforderlich ist, empfehlen wir Betreiber*innen grundsätzlich entsprechende Prüfungen durchführen zu lassen. Grund hierfür ist die rechtssichere Dokumentation der erfolgten Mängelbehebung.

Insofern die Zeitspanne zwischen der durchgeführten Prüfung und der Prüfung der Mängelbehebung aufgrund der äußeren Rahmenbedingungen mehr als 50 % der Zeitspanne bis zur nächsten wiederkehrenden Prüfung überschreitet, empfehlen wir, nicht nur eine Prüfung der Mängelbehebung, sondern eine vorgezogene wiederkehrende Prüfung der Anlage durchzuführen.