Preguntas frecuentes (FAQ) sobre Due Diligence

Una Technical Due Diligence Inmobiliaria, habitualmente denominada TDD, es un proceso de evaluación exhaustiva de un edificio en relación a su estado de conservación y mantenimiento.

Se realiza para identificar posibles riesgos, problemas o deficiencias técnicas que puedan afectar el valor, la viabilidad o la seguridad del activo inmobiliario, ya sean edificios residenciales, hoteles, centros comerciales, centros logísticos o edificaciones industriales.

Es muy importante realizar una Technical Due Diligence antes de la compra de un activo inmobiliario. Existen otros casos donde realizar una Technical Due Diligence puede ser muy beneficioso, como, por ejemplo, en activos en concesión.

En caso de que la propiedad tenga un activo en concesión y la concesión englobe tanto la explotación de la actividad como el mantenimiento de las instalaciones, es importante realizar una Technical Due Diligence antes de la finalización de la concesión o cambio de concesionaria para determinar el estado del activo y poder exigir la entrega de este en las condiciones pactadas.

Realizar una Technical Due Diligence (TDD) es fundamental en transacciones de compra/venta inmobiliaria porque permite a los compradores o inversores obtener una visión clara y precisa de las características físicas y técnicas de la propiedad a adquirir.

La Technical Due Diligence (TDD) ayuda a evaluar los riesgos asociados a la compra, tomar decisiones informadas y negociar términos y condiciones económicas adecuadas de la compra del edificio en función de los riesgos detectados.

Los objetivos principales de una Technical Due Diligence,  son:

• Realizar un análisis detallado de la documentación existente del edificio en cuanto a documentación de proyecto, licencias, mantenimiento e inspecciones reglamentarias.
• Identificar y evaluar el estado de conservación del edificio en cuanto a estructura, acabado e instalaciones.
• Identificar todos los riesgos detectados durante el análisis de la documentación e inspección del edificio, clasificándolos en función de su gravedad/importancia, proponiendo acciones para solventar los defectos y valorando económicamente los costes para subsanar los mismos.

Durante una Technical Due Diligence, TDD, inmobiliaria se evalúan aspectos como:

• La revisión de la documentación de proyecto, licencias, mantenimiento e inspecciones reglamentarias.
• La estructura del edificio.
• Los sistemas de electricidad, fontanería, climatización, ACS, etc.
• La condición de las fachadas, cubiertas y acabados.
• El análisis de sistemas de seguridad y protección contra incendios.
• La evaluación de instalaciones y equipos.

En una Technical Due Diligence inmobiliaria, TDD inmobiliaria, participan diversos profesionales, como ingenieros de estructuras, arquitectos, especialistas en instalaciones electromecánicas, especialistas  en instalaciones contra incendios, etc.

Por lo tanto, es importante encargar los servicios de Technical Due Diligence a empresas que cuenten con equipos pluridisciplinares  que puedan afrontar la TDD en cada una de las especialidades requeridas. Igualmente es importante encargar el trabajo a empresas con experiencia en realización de Technical Due Diligence.

La duración de una Technical Due Diligence inmobiliaria, TDD inmobiliaria, puede variar según la complejidad y el tamaño del inmueble, así como los requisitos específicos del proceso. Por lo general, el plazo es de semanas.

Como resultado de una Technical Due Diligence Inmobiliaria, TDD inmobiliaria, se generan informes detallados que resumen los hallazgos y evaluaciones realizadas durante el proceso. Estos informes suelen incluir descripciones de las condiciones técnicas, identificación de problemas o riesgos potenciales, recomendaciones de reparaciones o mejoras, estimaciones de costos y cualquier otro aspecto relevante para la transacción inmobiliaria.

Es habitual realizar la entrega del trabajo en dos fases:

• Red Flag Report: Se trata de un primer documento a entregar en un plazo habitual de 2-3 semanas en el que se identifican los riesgos de la Technical Due Diligence valorados económicamente. Este documento es de vital importancia para el comprador ya que tiene una primera estimación de riesgos y costes económicos asociados, sirviendo al comprador para negociar, en caso de detectar riesgos importantes, las condiciones económicas de la compra.
• Informe Final de la Technical Due Diligence: Es un informe completo de la Technical Due Diligence realizada

Durante una Technical Due Diligence inmobiliaria, TDD inmobiliaria, se identifican diversos riesgos o problemas, como deficiencias estructurales, sistemas eléctricos obsoletos o peligrosos, problemas de fontanería o climatización, incumplimientos de las normativas de obligado cumplimiento tanto nacionales como locales, incumplimientos del sistema contra incendios o de evacuación, problemas de accesibilidad, entre otros.

La identificación temprana de estos problemas ayuda a los compradores o inversores a tomar decisiones informadas y a negociar acuerdos en consecuencia.

Los costes asociados son los de la empresa especializada que realiza la Technical Due Diligence.

En cualquier caso, el coste de la Technical Due Diligence suele ser mucho menor que el valor económico necesario para solventar los riesgos detectados y, por lo tanto, el coste económico de la TDD queda en muchos casos compensado con la negociación de precios que el comprador realiza en base al análisis de riesgos reflejado en la TDD.

Es habitual realizar también la Due Diligence Medioambiental para detectar riesgos medioambientales o incumplimientos en materia de medioambiente.