Zonas comunes inspeccion eléctrica
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Zonas comunes en viviendas: Inspecciones periódicas

Artículo de opinión

"Por desgracia, el balance de inspecciones es muy pobre, con un grave riesgo por la antigüedad de muchas de estas edificaciones[...] No hay muchos estudios estadísticos al respeto, pero los pocos que existen nos preocupan"

6 de Marzo 2024


Lamentablemente, el pasado 22 de febrero se produjo un incendio en un edificio de viviendas, en el que fallecieron 10 personas.

Presuntamente, el origen del mismo se debió a un cortocircuito en la instalación eléctrica de una de las viviendas, pero este tipo de incendios también pueden producirse en las instalaciones eléctricas de las zonas comunes de los edificios que albergan dichas viviendas.

El R.D. 842/2002, de 2 de agosto, en su ITC-BT-05, establece que serán objeto de inspección periódica cada diez años las instalaciones eléctricas de las zonas comunes en los edificios de viviendas de más de 100 kW de potencia instalada.

 

¿Cómo determino si mi edificio supera esos 100 kW?

Lo ideal es disponer de la documentación técnica del edificio en la cual debería disponer una previsión de las cargas eléctricas del mismo, pero por desgracia y especialmente en fincas de cierta antigüedad, disponer de dicha documentación es muy complicado.

Existe un borrador de Real Decreto destinado a modificar el actualmente en vigor, en el cual se indica que se realizarán inspecciones periódicas cada 10 años, a las instalaciones eléctricas comunes de los edificios de más de 16 viviendas, o de potencia total instalada del edificio superior a 100 kW, y también a las instalaciones generadoras de autoconsumo colectivo, sin excedentes de más de 15 kW y de hasta 100 kW, pero aún no es una realidad, y existen distintas singularidades autonómicas al respecto.

 

¿Hasta qué punto se llevan a cabo estas inspecciones? 

Por desgracia, el balance de inspecciones es muy pobre, con un grave riesgo por la antigüedad de muchas de estas edificaciones, y lo que es peor aún, su lamentable estado debido a un deficitario mantenimiento o a la ausencia del mismo.

No hay muchos estudios estadísticos al respeto, pero los pocos que existen nos preocupan. Como ejemplo, el estudio realizado en la Comunidad de Madrid en agosto de 2015 sobre este tipo de instalaciones:

Se inspeccionaron 26.812 instalaciones eléctricas correspondientes a las zonas comunes de 19.388 edificios, de las cuales 10.151 inspecciones tuvieron resultado negativo. En dicha fecha quedaban 4.016 edificios con inspección negativa pendientes de corrección de defectos. Como resultado de las 10.151 inspecciones negativas, se abrieron 2.293 expedientes con la siguiente situación:

  • Subsanación de defectos en 2.233
  • Compromiso de la empresa instaladora en 357
  • Apertura de procedimiento sancionador en 148
  • Sin notificación: 51
  • En tramitación: 204

 

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  • Andalucía

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    ORDEN del 17 de mayo de 2007, por la que se regula el Régimen de Inspecciones Periódicas de las instalaciones eléctricas de baja tensión.

    En cuanto a la inspección de las zonas comunes en edificios de viviendas de más de 100 kW de potencia instalada, no establece criterios concretos en cómo ha de cuantificarse, está en ausencia de documentación acreditativa.

    Al respecto únicamente determina, en función de la antigüedad de la finca, en que plazo han de pasar la inspección periódica.

     

    • Edificios con antigüedad superior a 20 años (anteriores al 18/09/1983) hasta el 18/09/2009
    • Edificios con antigüedad entre 7 y 20 años (desde el 18/09/2023 hasta el 18/09/1996) hasta el 18/09/2011.
    • Edificios con antigüedad inferior a 7 años (desde el 18/09/1996 hasta el 18/09/2023) hasta el 18/09/2013
    • Edificios a partir del 18/09/2023 cada 10 años desde su fecha de legalización

  • Aragón

    No existe normativa específica

  • Asturias

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    Con fecha 5 de julio de 2016, la Consejería de Empleo, Industria y Turismo emite un escrito sobre los criterios para la inspección periódica de instalaciones eléctricas de baja tensión comunes en edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW

    Establece que para determinar la previsión de cargas del edificio se procederá a la suma de las cargas correspondientes a:

     

    1. La previsión de cargas de las viviendas, las cuales están referenciadas en el anexo I del escrito en unas tablas en las que se considera la reglamentación de aplicación a las instalaciones (D. 2413/1973 o R.D. 842/2002), grado de electrificación de las viviendas y número de viviendas.
    2. Las cargas correspondientes a los servicios comunes del edificio que se determinarán en función de la potencia máxima admisible asociada al interruptor/es general/es de dichos servicios y que vienen tabuladas en el anexo II del escrito.
    3. Las cargas asociadas a los locales comerciales, las cuales se calcularan o bien aplicando un ratio de potencia de 100 W/m2 por planta con un mínimo por local de 3540 w o según la potencia máxima admisible asociada el interruptor general de cad uno de los locales y/u oficinas, debiéndose considerar el valor máximo resultante de aplicar ambos criterios.

     

    Cuando la suma de A, B y C es superior a 100 kW, es preceptivo realizar la inspección periódica.

     

    Para calcular la carga de un edificio se valorará en su conjunto todos los suministros centralizados en el mismo portan del edificio con independencia del número de cajas generales de protección existentes.

     

    Cuando existan varios edificios en una urbanización se considerará individualmente cada edificio esté adosado o no.

     


  • Islas baleares

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    RESOLUCIÓN del director general de Industria y Energía de 30 de enero de 2014, sobre la aplicación del Reglamento electrotécnico para baja tensión en centralizaciones de contadores existentes antes de su entrada en vigor.

    Considera sujetos al régimen de inspección periódica la instalación de enlace y la de servicios comunes de edificios de viviendas con un número total de suministros igual o superior a 20, computando los de las viviendas, servicios comunes, locales,

    aparcamientos, etc., aunque el suministro esté de baja y el equipo de medida no esté instalado.

     

    Para la inspección periódica de la instalación de enlace, se tiene que utilizar la lista de defectos contenida en el anexo 1 de la Resolución

     

    Para la inspección periódica de la instalación de servicios comunes se tiene que utilizar la lista de defectos del anexo 2, o la propia del organismo de control que, al menos, tiene que prever las mismas comprobaciones.


  • Islas Canarias

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    RESOLUCIÓN del 16 de noviembre de 2016, por la que se publican los protocolos para la realización de inspecciones periódicas reglamentarias de las instalaciones comunes de baja tensión en edificios de viviendas.

    Para el cálculo de la potencia total instalada del edificio sigue el criterio determinado en la norma UNE192007-2-12, es decir:

     

    • Se considerará como mínimo un grado de electrificación medio que corresponde a una demanda máxima de 5000 W por vivienda, además se computará también las potencias asignadas a los locales comerciales o de oficinas en su caso y resto de instalaciones suministradas a través de las instalaciones de enlace (garajes, piscinas, escaleras, hidros, jardines, ascensores, etc.). En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre

      viviendas y locales. Así como aquellos otros casos que, disponiéndose del dato de la potencia total instalada del edificio o conjunto residencial, esta sea superior a 100 kW con independencia del número de suministros.

       

    • Se exceptúan de la obligación de inspección periódica, las instalaciones eléctricas comunes de aquellos edificios destinados principalmente a viviendas que aun disponiendo de 20 o más suministros, puedan acreditar una potencia total instalada inferior o igual a 100 kW, incluidos los locales, garaje, ascensores y otros servicios.

  • Cantabria

    No existe normativa específica

  • Castilla La-Mancha

    No existe normativa específica

  • Castilla y León

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    ORDEN EYE/236/2005, de 8 de febrero, por la que se regula el régimen de inspecciones periódicas de las instalaciones eléctricas de baja tensión existentes a la entrada en vigor del Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.

     

    Determinaba en función de la antigüedad de las fincas las fechas en las que ha de realizarse la primera inspección periódica.

    RESOLUCIÓN del 26 de diciembre de 2013, de la Dirección General de Industria e Innovación Tecnológica, por la que se publican los protocolos para la realización de inspecciones periódicas reglamentarias de las instalaciones de Baja Tensión Comunes en edificios de viviendas.

    Considera que deberán realizar la inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes cada 10 años los edificios destinados a viviendas que dispongan de 20 o más suministros, y en todo caso, cuando disponiéndose del dato de la potencia total instalada del edificio, esta sea superior a 100 kW.

     

    A los efectos de los presentes criterios, se considera edificio como la construcción que dispone de instalaciones de enlace (caja general de protección, línea o líneas generales de alimentación, centralización o centralizaciones de contadores, etc.), sin perjuicio de que este edificio pueda estar integrado con otros en un bloque de edificios que compartan otros servicios comunes tales como piscina, garaje, etc.

     

     

    Las instalaciones eléctricas que deben ser objeto de inspección periódica cada 10 años comprenden:

    • Las instalaciones de enlace (instalaciones que unen la caja o cajas generales de protección, incluidas estas, con las instalaciones interiores o receptoras de usuario, excluidas estas).
    • Las instalaciones correspondientes a los servicios generales del edificio (alimentación eléctrica de ascensores, aparatos elevadores, centrales de calor y frío, grupos de presión, alumbrados, etc.)
    • El resto de las posibles instalaciones comunes asociadas a los edificios de viviendas (piscina, garaje, alumbrado exterior, alimentación de centralitas de protección contra incendios y demás instalaciones que por su potencia o características no requieran inspección específica) en el caso de que estas últimas estén obligas a realizar inspección periódica específica cada cinco años de conformidad a lo indicado en la ITC BT 05 del R.D. 842/2002, se procurará hacerla coincidir con la inspección decenal de las instalaciones comunes.

     

     

    En relación con el pazo en el cual es exigible la inspección periódica, se consideran los siguientes:

     

    • Para aquellas instalaciones cuya inscripción sea anterior al 18 de septiembre de 2003, se cumplirá lo indicado en la Orden EYE/236/2005, de 8 de febrero.
    • Para las inscritas con posterioridad al 18 de septiembre de 2003, transcurridos diez años desde su inscripción.
    • Para las inspecciones periódicas sucesivas se considerarán diez años desde la fecha de la última inspección favorable

  • Cataluña

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    DECRETO 192/2023, de 7 de noviembre, de la seguridad industrial de los establecimientos, las instalaciones y los productos

    En su ITA 12, se establece que será objeto de inspección las instalaciones de enlace de edificios de viviendas de 20 o más suministros.

     

    Es importante aclarar que se habla de suministros, no de viviendas, por lo que ha de computarse los correspondientes a locales comerciales, oficinas, etc. asociados a las mismas instalaciones de enlace.

     

    También, de manera expresa, indica que el objeto de la inspección son las instalaciones de enlace, pero ¿y las instalaciones interiores correspondientes a servicios comunes de la finca que por definición no forman parte de las instalaciones de enlace?


  • Extremadura

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    ANUNCIO del 17 de abril de 2015 por el que se da publicidad a la Instrucción n.º 1/2015, de la Dirección General de Industria y Energía, sobre inspecciones periódicas de instalaciones eléctricas de baja tensión, en

    instalaciones comunes de edificios de potencia total mayor a 100 kW, destinados principalmente a viviendas

    Las instalaciones comunes de los edificios destinados principalmente a viviendas y cuya potencia total instalada sea superior a 100 kW, según su documentación técnica de diseño, son objeto de inspecciones periódicas cada 10 años en cumplimiento de la ITC-BT-05.

     

    Para aquellos edificios, en los que se desconozca la potencia total del mismo, se considera que las instalaciones comunes están sometidas al régimen de inspección periódica establecido por la ITC-BT-05, si el mismo dispone de un número total de suministros igual o superior a 20, computándose los de las viviendas, servicios comunes, ascensores, garajes, locales, etc., y que se alimenten desde la red a través de una o más líneas generales de alimentación, independientemente de que dispongan o no de contrato de suministro eléctrico.

     

     

    Las instalaciones eléctricas comunes de los bloques de viviendas que están sujetas a inspección periódica son:

    • Instalaciones de enlace (caja general de protección, línea general de alimentación o línea repartidora, contadores y unidades funcionales asociadas).
    • Las correspondientes a los servicios generales del edificio (alumbrado, alimentación de ascensores, centrales de climatización, bombas de presión, etc.).
    • El resto de las posibles instalaciones comunes asociadas a los edificios de viviendas (garajes, piscinas, alumbrado exterior, etc.). En el caso de que estas, por sus características, estuvieran sujetas al régimen de inspecciones periódicas cada 5 años, según la ITC-BT-05 se podrá hacer coincidir con las inspecciones de las instalaciones comunes cada 10 años.

     

    Los criterios técnicos aplicables por parte de los Organismos de Control, en las inspecciones periódicas de las instalaciones de enlace y de servicios generales del edificio serán los que se establecen a continuación, debiendo aplicarse para la clasificación de los defectos lo establecido en la instrucción ITC BT 05 del vigente REBT:

    • Para instalaciones eléctricas legalizadas en aplicación del Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, y del Decreto 2413/1973, de 20 de septiembre, se seguirá la metodología para la inspección establecida en la norma UNE202009-IN y siguiendo la sistemática de inspección periódica de la norma UNE 192007-1.
    • Para la revisión de las instalaciones eléctricas que están afectadas por instrucciones técnicas particulares del reglamento de 2002, se deben utilizar además los informes UNE correspondientes
    • Si la instalación eléctrica fue legalizada con anterioridad a la aprobación del Decreto 2413/1973, de 20 de septiembre, deberá cumplir, al menos, con los siguientes requisitos:
      • Existencia de medidas de seguridad contra contactos directos e indirectos.
      • Protección adecuada contra cortocircuitos y sobrecargas en los conductores, en función de la intensidad máxima admisible en los mismos, de acuerdo con sus características y condiciones de instalación.
      • Inexistencia de partes o puntos de la instalación cuya defectuosa ejecución pueda ser origen de averías o daños.
      • Adecuada naturaleza y características de los conductores utilizados en la instalación.
      • Valores adecuados de resistencia a tierra en relación con las medidas de seguridad adoptadas.

       

       

      Además, se someterán a las siguientes pruebas y ensayos:

    • Medida de la resistencia a tierra y control de continuidad del conductor de protección hasta las tomas de corriente y los puntos de conexión de receptores, cuando esta medida les sea de aplicación.
    • Medida del aislamiento y de la corriente de fuga.
    • Prueba del disparo de interruptores diferenciales.

  • Galicia

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    ORDEN del 18 de agosto de 2008, por la que se regula el régimen de inspecciones de las instalaciones eléctricas de baja tensión

    No establece criterios específicos en lo referente a como cuantificar la potencia de 100 kW en ausencia de documentación acreditativa. Tan solo fijaba las fechas en las cuales estas instalaciones debería de someterse a la primera inspección periódica:

     

    Para Instalaciones puestas en servicio después del 19-9-2003: la primera inspección periódica se realizará en un plazo máximo de 10 años contados desde la puesta en servicio de la instalación, entendiendo cómo tal la fecha de validación por el órgano competente que figura en el certificado de la instalación.

     

    Para Instalaciones puestas en servicio antes del 19-9-2003: será en función de la antigüedad de la instalación, según el siguiente criterio:

     

    • Edificios con puesta en servicio anterior al año 1980: la primera inspección periódica se realizará antes del 1-1-2010.
    • Edificios con puesta en servicio anterior al año 1990: la primera inspección periódica se realizará antes del 1-1-2011.
    • Edificios con puesta en servicio anterior al año 2000: la primera inspección periódica se realizará antes del 1-1-2012.
    • Edificios con puesta en servicio anterior al 19-9-2003: la primera inspección periódica se realizará antes del 19-9-2013

     

    Para instalaciones de las que no se puede determinar con exactitud la fecha real de la puesta en servicio: en estos casos la primera inspección periódica se realizará antes del 1-1-2010


  • La Rioja

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    DECRETO 66/2006, del 7 de diciembre, por el que se regula el régimen de inspecciones periódicas de las instalaciones eléctricas de baja tensión existentes a la entrada en vigor del Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para baja tensión

    Únicamente determinaba el plazo de tiempo en el cual debería realizarse la primera inspección periódica en virtud de la antigüedad de la finca:

    • Antigüedad superior a 25 años - 18 de septiembre de 2007
    • Antigüedad superior a 15 y hasta 25 años - 18 de septiembre de 2009
    • Antigüedad superior a 5 y hasta 15 años - 18 de septiembre de 2011
    • Antigüedad hasta 5 años - 18 de septiembre de 2013

  • Comunidad de Madrid

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    DECRETO 17/2019, de 2 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se desarrolla en la Comunidad de Madrid el procedimiento de ejecución, registro y comunicación de las inspecciones periódicas de instalaciones eléctricas de baja tensión, de las excepciones de las instalaciones eléctricas comunes en fincas y se establecen criterios de seguridad en los suministros complementarios en algunos locales de pública concurrencia.

    El artículo 4 determina que han de ser inspeccionadas cada 10 años las instalaciones comunes de los edificios destinados principalmente a viviendas que dispongan de más de 16 suministros (de viviendas y de otros servicios como zonas comunes, locales comerciales, oficinas, etc. ubicados en el mismo inmueble).

     

    Así mismo, la dirección general competente en materia de Industria podrá requerir que sean inspeccionadas, con el mismo alcance que el previsto en la inspección periódica, las instalaciones eléctricas comunes de edificios destinados principalmente a viviendas con independencia del número de suministros en el caso que en el Informe de Evaluación de Edificios se hayan detectado deficiencias en las referidas instalaciones o cuando el organismo competente en materia de industria aprecie que el estado o situación de conservación de la instalación pueda suponer un riesgo para las personas o los bienes.

     

     

    Las instalaciones eléctricas comunes que deben ser objeto de inspección periódica comprenden:

     

    • Las instalaciones de enlace.
    • Las instalaciones correspondientes a los servicios generales del edificio: alimentación eléctrica de ascensores, aparatos elevadores, centrales de calor y frío, grupos de presión, alumbrados, entre otros.
    • El resto de las posibles instalaciones receptoras comunes asociadas a los edificios de viviendas (piscina, garaje, alumbrado exterior, entre otros, alimentados desde la misma caja general de protección). En el caso de que estas últimas estén obligadas a realizar inspección periódica específica cada cinco años de acuerdo a su tipicidad, se procurará hacerla coincidir con la inspección decenal de las instalaciones comunes.

  • Murcia

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    Resolución de la Dirección General de industria, energía y Minas, por la que se dictan instrucciones en relación con las inspecciones periódicas de las instalaciones comunes en edificios de viviendas, del 8 de agosto de 2013

    Se considera que deberán realizar la inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes, cada diez años, los edificios destinados a viviendas que dispongan de 25 o más suministros para viviendas (se excluyen los suministros para otros servicios generales o resto de servicios comunes).

     

    En el caso de edificios destinados principalmente a viviendas y que dispongan de locales, se aplicará el mismo criterio, computándose también los suministros para los locales existentes.

     

    Se exceptúan de la obligación de inspección periódica, las instalaciones eléctricas comunes de aquellos edificios destinados a viviendas que dispongan de 25 o más suministros y que acrediten una potencia total instalada inferior o igual a 100 kW.

     

    A los efectos de las presentes instrucciones, se considera edificio como la construcción que dispone de instalaciones de enlace (caja general de protección, línea o líneas generales de alimentación, centralización o centralizaciones de contadores, etc.) con un solo titular y N.I.F. (comunidad de propietarios o propietario del edificio), sin perjuicio de que este edificio pueda estar integrado con otros en un bloque de edificios que compartan otros servicios comunes tales como piscina, garaje, etc.

     

    Los servicios comunes que deben ser objeto de inspección periódica cada 10 años comprenden:

     

    1. Las instalaciones de enlace (instalaciones que unen la caja o cajas generales de protección, incluida estas, con las instalaciones interiores o receptoras del usuario, excluidas estas).
    2. Las instalaciones correspondientes a los servicios generales del edificio (alimentación eléctrica de ascensores, aparatos elevadores que discurran a lo largo de una escalera o rampa, centrales de climatización, grupos de presión, alumbrado, etc.).
    3. El resto de las posibles instalaciones comunes asociadas a los edificios de viviendas (piscina, garaje, alumbrado exterior, etc.). En el caso de que estas últimas estén obligadas a realizar inspección periódica específica cada cinco años de acuerdo a su tipicidad, se procurará hacerla coincidir con la inspección decenal de las instalaciones comunes.

     

    Por lo que se refiere al plazo en el que es exigible la inspección periódica citada, teniendo en cuenta que el Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, entró en vigor el 18 de septiembre de 2003, se considerarán los plazos siguientes:

     

    1. Aquellas instalaciones cuya inscripción sea anterior al 18 de septiembre de 2003, antes del 18 de septiembre de 2013.
    2. Para las instalaciones inscritas con posterioridad al 18 de septiembre de 2003, transcurridos diez años desde su fecha de inscripción.
    3. Para las inspecciones periódicas sucesivas se considerarán diez años desde la fecha de la última inspección.

  • Navarra

    No existe normativa específica

  • País Vasco

    LEGISLACIÓN ACTUAL

    CRITERIOS

    Instrucción sobre las inspecciones periódicas de instalaciones comunes de edificios de viviendas de 6 de julio de 2013

     

    Considera que deberá realizarse inspección periódica a edificios de viviendas de más de 10 años de antigüedad que dispongan de más de 20 suministros y en todo caso, cuando se disponga el dato de potencia instalada y esta sea superior a 100 kW.

     

    Las instalaciones objeto de inspección serán:

     

    • Las instalaciones de enlace siguientes: caja general de protección, línea general de alimentación, y centralización de contadores.
    • Las instalaciones de servicios comunes del edificio: alumbrado de escalera y alimentación de ascensores, salas de calderas o climatización.
    • Resto de instalaciones del edificio, titularidad de la comunidad de propietarios como garajes de menos de 25 plazas, piscinas de menos de 10 kW o alumbrado exterior de menos de 5 kW.

     

  • Comunidad Valenciana

    No existe normativa específica

Es necesario concienciar a los titulares de los edificios, administraciones públicas, ingenierías, empresas instaladoras, administradores de fincas, etc. de la necesidad de someter estas instalaciones a estas inspecciones reglamentarias por parte de los organismos de control, para evitar lamentarnos por los desastres que sus defectos pueden traer.

  

 

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