Wann Sie eine Immobilienbewertung benötigen:
Verschiedenste Ereignisse können im Alltag eine Immobilienbewertung erforderlich machen. Im privaten Bereich gehören Erbangelegenheiten oder eine Scheidung zu den häufigsten Anlässen, den Verkehrswert bzw. Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung ermitteln zu lassen. Wer den Verkauf seiner Immobilie plant, kann über die Bewertung einen realistischen Wert ermitteln. Ebenso können Käufer feststellen, ob der aufgerufene Preis des Verkäufers auch dem tatsächlichen Wert entspricht.
Online-Immobilienbewertung oder Wertgutachten?
Diverse Anbieter werben im Internet mit einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung. Mehr als einen ersten Eindruck vom möglichen Wert einer Immobilie bietet diese Methode allerdings nicht. Anhand hinterlegter Daten und eingegebenen Kriterien wie der Postleitzahl, dem Alter des Gebäudes, der Wohnfläche und der Ausstattung werden automatische Preisspannen ermittelt, die vom tatsächlichen Wert abweichen können.
Vor allem, wenn eine Immobilie keine standardmäßig geschnittene bzw. ausgestattete ist, sondern Objektbesonderheiten aufweist, die ohne eine Begehung vor Ort nicht berücksichtigt werden können, ist die Online-Immobilienbewertung nicht mehr zuverlässig.
Für den Nachweis einer unabhängigen Beurteilung mit gleichzeitig höherer Sicherheit solle ein qualifizierter Gutachter hinzugezogen werden.
Die Wertermittlung durch einen Gutachter von TÜV SÜD umfasst Details wie eine Ortsbegehung (innen und außen), eine Foto-Dokumentation, einen Begehungsbericht, aktuelle Marktdaten, die Berücksichtigung von Lage, Ausstattung und Zustand. Auf dieser Grundlage wird ein offizielles Gutachten erstellt, das einen seriösen und fundierten Immobilienwert enthält und vor Gericht verwendet werden kann.
Der aus einem Verkehrswertgutachten resultierende Immobilienwert ist für die beteiligten Partien und auch für Dritte ein objektives und nachvollziehbares Ergebnis. TÜV SÜD übernimmt zudem die Anforderung benötigter Unterlagen bei den zuständigen Behörden. Ein Gutachter verfügt in der Regel über eine sehr gute Kenntnis des lokalen Marktes und kann Faktoren wie durchgeführte Modernisierungen und seine persönlichen Erfahrungswerte einfließen lassen, um die Immobilie möglichst genau einzupreisen.
Daher kann eine Online-Immobilienbewertung niemals ein unabhängiges Experten-Wertgutachten ersetzen. Sie ist lediglich eine erste, grobe Orientierung.
Mögliche Bewertungsverfahren
Eine Immobilienbewertung kann mit unterschiedlichen Bewertungsverfahren durchgeführt werden. Man unterscheidet zwischen Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Je nach Art der Immobilie entscheidet sich auch das angewandte Verfahren.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Beim Vergleichswertverfahren werden die zu bewertenden Immobilien mit ähnlichen Objekten in unmittelbarer Nähe verglichen. Je mehr Eigentumswohnungen mit identischem oder ähnlichem Schnitt sich in der gleichen Wohnanlage befinden, umso genauer lässt sich mit dieser Methode der tatsächliche Wert ermitteln.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren eignet sich für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Bei diesen ist, zum Beispiel aus Mangel an geeigneten Vergleichsimmobilien, das Vergleichswertverfahren nur sehr selten anwendbar. Grundlage für das Sachwertverfahren sind der Sachwert des Gebäudes und der Grundstückswert, welcher sich vor allem anhand des Bodenrichtwerts beziffern lässt. Der aktuelle Bodenrichtwert ist daher von elementarer Bedeutung für das Verfahren. Der Grundstückswert wird mit dem Gebäudesachwert bzw. den Kosten eines Neubaus addiert und die Altersabschreibungen, Abnutzungserscheinungen usw. werden vom Wert abgezogen. Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung der Marktlage der Wert der Immobilie.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten eingesetzt, also bei Mehrfamilienhäusern oder bei an Gewerbeimmobilien. Diese Immobilien erwirtschaften nämlich einen Ertrag. In die Ermittlung des Werts fließen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Bodenwertverzinsung) sowie die Kosten für Grund und Boden ein. Der Grundstückswert wird wie beim Sachwertverfahren anhand des Bodenrichtwertes berechnet. Die Bodenwertverzinsung wird durch die Multiplikation von Liegenschaftszins und Bodenwert berechnet. Auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes fließt in die Wertermittlung ein. Der Ertragswert des Gebäudes ergibt sich im Wesentlichen aus dem Gebäudereinertrag und dem Grundstückswert.
Lage, Austattung und Zustand einer Immobilie bestimmen maßgeblich ihren Wert.
Faktoren bei der Immobilienbewertung
Lage
Wenn Sie eine Immobilie bewerten möchten, ist das wesentliche Kriterium die Lage. Diese hat den größten Einfluss auf den Immobilienwert. Es geht dabei nicht nur um die Region oder die Stadt, sondern auch um das Stadtviertel und die direkte Nachbarschaft, die Infrastruktur und die sozialen Schichten im Viertel. Auch angrenzende Viertel mit anderen sozialen Schichten, die nur wenige Meter entfernt beginnen, können den Wert beeinflussen.
Ausstattung
Je gehobener die Ausstattung, umso höher ist der Marktwert. Elemente wie eine Fußbodenheizung, ein Kamin, eine hochwertig und modern ausgestattete Küche und ein ebenso modernes Badezimmer steigern den Wert beträchtlich. Auch die Größe der Zimmer und der Bodenbelag fließen mit ein. So haben Parkettböden selbstverständlich einen höheren Wert als ein durchgängiger Fließen- oder Linoleum-Boden.
Zustand
Um den Zustand einer Immobilie zu bewerten, richtet sich der Blick verstärkt auf die Fenster, das Dach und die Fassade. Ein neuer Anstrich - innen und außen - der Einbau neuer Fenster oder Heizungsanlagen sowie umfassende Modernisierungen steigern den Marktwert.
